Un bail de droit commun
Une association déclarée ou reconnue d’utilité publique peut utiliser, jouir d’un immeuble dont elle n’est pas propriétaire. Cette occupation se formalise le plus souvent par un contrat de bail soumis au droit commun, c’est-à-dire aux dispositions convenues entre les parties (bailleur et locataire) et à celles du Code civil (art. 1713 et s.), dont il convient de préciser qu’elles ne sont pas particulièrement protectrices pour l’association locataire, dans la mesure où elles n’imposent aucune durée minimale au bail et ne prévoient aucune indemnisation au profit de ce locataire en cas d’éviction.
Les relations entre l’association locataire et son bailleur relèvent donc totalement de la liberté contractuelle.
Pour qu’une association puisse louer un local pour en faire son siège social et y exercer ses activités, il convient, au préalable, qu’elle en ait prévenu le propriétaire.
S’agissant des baux commerciaux, il est a priori exclu qu’une association puisse en conclure, sous réserve toutefois du cas des associations exploitant un établissement d’enseignement (les baux des locaux abritant l’établissement sont soumis au statut des baux commerciaux), et, sous certaines conditions, de la possibilité d’opter volontairement pour ce statut. En effet, Le statut des baux commerciaux est applicable de droit aux locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement (article L.145-2 du Code de commerce).
Ainsi, une association dont l’objet principal est l’enseignement peut "bénéficier" d’un bail commercial (notamment du droit au renouvellement du bail) même sans immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; Voir la jurisprudence de la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 21 févr. 2007 n° 06-11832.
La taxe d’habitation
Cette taxe est due par la personne physique ou morale qui a la disposition d’un local, que ce soit à titre de propriétaire ou de locataire. Les associations, comme toute autre personne morale ou physique peuvent en être redevables, sous réserve des cas d’exonération prévus par la législation fiscale.
Pour qu’un local soit soumis à la taxe d’habitation, il doit :
- être meublé conformément à sa destination,
- faire l’objet d’une occupation privative.
- ne pas être retenu pour l’établissement de la taxe professionnelle.
En revanche les locaux accessibles au public sont exonérés, comme les salles d’exposition, vestiaires, salles de compétition. Une association qui occupe un local municipal mis à sa disposition de façon intermittente et non privative est exonérée.
Les associations peuvent être redevables de la taxe d’habitation pour les locaux mis gratuitement à leur disposition, dès lors qu’elles peuvent en disposer librement et qu’ils ne sont pas retenus pour l’établissement de la taxe professionnelle.
Comme pour la taxe foncière, des exonérations sont prévues, au profit notamment :
- des bâtiments servant aux exploitations rurales et des locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats ;
- des organismes sans but lucratif qui prennent en location des logements pour les mettre à disposition ou les sous-louer à des personnes défavorisées ;
- des locaux destinés au logement dans les foyers de jeunes travailleurs, les foyers de travailleurs migrants ou les résidences sociales.